Samenvatting

Om vastgoed waardevol te maken én te houden, is het noodzakelijk om duurzaam te bouwen. Het managementteam van ADST constateert dat de vraag naar gebouwen met een duurzaamheidkeurmerk groter wordt. Duurzaam bouwen is daarom één van de speerpunten in de bedrijfsvisie van AanDeStegge Twello (ADST). ADST wil zich ontwikkelen op het gebied van duurzaamheid, zoals ook in hun ondernemingsplan is beschreven.
Om duurzaamheid zichtbaar te maken, overweegt ADST om gebouwen op te leveren met een zogeheten BREEAM-certificaat. Er is echter geen duidelijk beeld van de inhoud van BREEAM-NL en de consequenties die voortvloeien uit het koppelen van een BREEAM-certificaat aan een standaard ADST-gebouw. Deze consequenties met betrekking tot het bouwproces en kostenniveau dienen inzichtelijk gemaakt te worden, evenals de terugverdientijd tijdens de gebruiksfase van eventuele investeringen.
BREEAM-NL is een duurzaamheidskeurmerk voor vastgoed, dat de mate van duurzaamheid zichtbaar maakt. De letterlijke betekenis van BREEAM is: Building Research Establishment Environmental Assessment Method. Dit oorspronkelijk Britse keurmerk is aangepast naar de Nederlandse situatie/wetgeving door het Dutch Green Building Council (DGBC) tot BREEAM-NL en is in september 2009 voor het eerst officieel verschenen op de Nederlandse markt.
Het keurmerk is opgebouwd uit negen categorieën, namelijk management, gezondheid, energie, transport, water, materialen, afval, landgebruik & ecologie en vervuiling. Iedere categorie bestaat uit zogeheten credits, welke zijn onderverdeeld in één of meerdere te behalen punten. Per credit worden eisen gesteld aan het gebouw, waarvoor bewijsmateriaal aangeleverd dient te worden. Credits zijn per categorie 'vrij' te behalen. Niet alle credits zijn echter van toepassing op elk willekeurig gebouw. Ook is er een aantal credits verplicht, afhankelijk van de na te streven BREEAM-classificatie. Een BREEAM-classificatie, variërend van pass (30% van de totaalscore), good (45%), very good (55%), excellent (70%) tot outstanding (85%), wordt pas toegekend wanneer aan de eisen, uit de beoordeling door een gecertificeerde BREEAM-deskundige, voor zowel het ontwerp als de realisatie is voldaan.
Om te onderzoeken welke credits er reeds behaald worden met de (recent) ontworpen standaard ADST-gebouwen is een standaard ADST-gebouw nader gedefinieerd. Hieronder wordt een bedrijfshal (met een lichte industriefunctie) verstaan in combinatie met een kantoorfaciliteit. ADST heeft hiervoor een referentiekader vastgesteld, namelijk het referentiekader 'the Box' (2009) te Apeldoorn. Dit project is beoordeeld volgens BREEAM-NL 2011 (versie 1.0.).
Met het gedefinieerde standaard ADST-gebouw wordt momenteel een BREEAM-score behaald van Met het gedefinieerde standaard ADST-gebouw wordt momenteel een BREEAM-score behaald van slechts 3% van de 127 maximaal te behalen aantal punten (na creditfiltering). De eerst mogelijke BREEAM-classificatie pass (30%) is voor het referentiekader 'the Box' hier nog ver van verwijderd. Om ADST meer inzicht te geven in BREEAM zijn alle credits op haalbaarheid beoordeeld. Alle credits zijn beoordeeld als groen, oranje en rood. Met deze haalbaarheidbeoordeling is een eerste indicatie geschetst voor ADST, welke credits mogelijk behaald kunnen worden.
De haalbaarheidsbeoordeling toont aan dat voor een standaard ADST-gebouw een BREEAM-score mogelijk is tot maximaal 75% (alle groen en oranje gemarkeerde credits), zonder dat men daarbij afhankelijk is van randvoorwaarden, zoals de locatie of derde partijen (rood beoordeelde credits). De BREEAM-classificatie kan zodoende variëren van 'pass' (min. 30%) tot maximaal 'excellent' (min. 70%).
In overleg/discussie met ADST is een ambitie voor een standaard ADST-gebouw tot stand gekomen op basis van de geschetste haalbaarheidsbeoordeling. Deze ambitie resulteerde in een BREEAM-score van 47,58%. Met deze score wordt een BREEAM-classificatie 'good' behaald. Aan de hand van deze geambieerde score/classificatie zijn de consequenties in het bouwproces vastgesteld.
De consequenties in het bouwproces liggen met name in de ontwerpfase. De meest voorkomende consequentie is het opstellen en verzamelen van bewijsmateriaal in de vorm van rapportages, contractstukken, tekeningen, technische specificaties, toegepaste procedures, materialen en installaties. Samengevat betekent dat voor ADST dat er wijzigingen plaatsvinden in de contractstukken (met name de technische omschrijving) met de opdrachtgever en onderaannemers. Aan de hand van deze onderzoeksresultaten is de ambitie van ADST herzien. De geambieerde BREEAM-score is hierdoor verlaagd van 47,58% naar 44,70%. Met deze score daalt de classificatie van 'good' naar 'pass'.
Voor de herziene ambitie (44,70%) zijn de kosten vastgesteld op € 172.223. Echter kan voor eenzelfde BREEAM-classificatie ook worden volstaan met een score van 30%. Om deze score te bereiken, hoeven er minder kosten gemaakt te worden, namelijk € 76.847. Ten opzichte van de geambieerde score kan dus bijna een ton (€ 100.000) bespaard worden, terwijl hetzelfde certificaat behaald wordt.
Met een classificatie 'pass' en 'good' kan een fiscaal voordeel van 41,5% behaald worden met de EIA (energie investeringsaftrek) over eventueel gemaakte duurzame investeringen, indien deze duurzame investering wordt vermeld op de energielijst. Wordt een classificatie 'very good' of hoger behaald, dan komt het gehele investeringsbedrag van deze classificatie in aanmerking voor milieu-investeringsaftrek met de MIA (13,5%) en VAMIL (75%) regeling.
De meerkosten van een BREEAM-classificatie minus het fiscale voordeel, gedeeld door de eventuele energiebesparing, resulteert in een terugverdientijd (in jaren). Voor zowel een 'pass'- als een 'good'-classificatie is de terugverdientijd groter dan de gebruiksduur (50 jaar) van het gebouw en zijn daarmee niet terug te verdienen. Een 'very good'-classificatie is met het netto te behalen fiscale voordeel, in combinatie met de besparing van energiekosten, terug te verdienen. Deze terugverdientijd is afhankelijk van de afschrijvingsperiode van het gebouw (fiscaal voordeel is verspreid over de gehele afschrijvingsperiode van de investering), maar zal gezien de besparing in energiekosten minimaal 15,5 jaar zijn.
Kiezen opdrachtgevers van ADST voor BREEAM, dan raden de onderzoekers aan om altijd een 'very good'-classificatie na te streven, gezien de terugverdientijd. Deze classificatie kan behaald worden door middel van groene en oranje credits, maar ook door punten te behalen met de locatie van het gebouw (rode credits). Indien ADST een BREEAM-expert opleidt, worden daarmee de BREEAM-kosten verlaagd en de kansen vergroot om aan de nagestreefde classificatie te voldoen.