Samenvatting

Mens-Zeist is een bedrijf dat actief is in het vastgoedonderhoud. Het bedrijf heeft als hoofddoelstelling het behoud van de continuïteit voor de medewerkers. Het streeft naar een partnership met een win-win situatie voor alle betrokken partijen. Het bedrijf voert projecten uit op basis van, een door de opdrachtgever opgesteld bestek, een bouwteam of een Design and Build. De huidige opdrachtgevers zijn voor het grotendeel woningcorporaties (80%) en overheidsinstellingen (8%).

Door de huidige economische crisis staan de prijzen in de bouwsector onder druk. De onderhoudssector is de enige sector die aan de recessie lijkt te ontkomen. Door de stagnatie in de andere sectoren zien bouwbedrijven zich genoodzaakt om uit te wijken naar de onderhoudssector, waardoor de concurrentie voor Mens-Zeist toeneemt. Uit een interne analyse blijkt dat de berekende kostprijs bij aanbestedingen beduidend hoger liggen dan de marktprijzen, waardoor het bedrijf geen werken gegund krijgt.
Naast deze ontwikkeling ziet het bedrijf een afname in haar één op één werken waardoor de omzet meer afhankelijk wordt van werken met een traditionele aanbestedingsvorm. Door de huidige situatie in de aanbestedingsmarkt geeft dit onzekerheid voor de continuïteit van het bedrijf. Mens-Zeist is van mening dat het zich bij één op één werken kan onderscheiden van de concurrentie door het toepassen van haar ervaring en expertise. Het bedrijf heeft met deze vorm van uitbesteding in het verleden dan ook een positief rendement
behaald en wilt daarom haar marktaandeel hierin uitbreiden.

Het doel van dit onderzoek, is te onderzoeken hoe het bedrijf meer één op één werken kan generen bij haar huidige opdrachtgevers.

Het onderzoek is opgedeeld in drie deelvragen: - Wat zijn één op één werken?
- Is Mens-Zeist geschikt voor één op één werken?
- Waarop baseren de huidige opdrachtgevers hun keuze van inkoop?

Eén op één werken is een vorm van uitbesteding. Bij uitbesteding worden bepaalde processen, activiteiten en/of onderdelen van een organisatie uitgevoerd door een extern bedrijf. Een opdrachtgever kan kiezen tussen een uitbesteding in één op één of in concurrentie.
Bij één op één werken gaat het om een resultaatgerichte uitbesteding. Projecten in het vastgoedonderhoud die één op één tot stand komen zijn voornamelijk gebaseerd op het functioneel samenwerken. Deze samenwerking komt het beste tot zijn recht bij organisaties met een resultaatgerichte cultuur.
De bouworganisatievormen Bouwteam en Design and Build zijn vormen die worden toegepast bij het één op één werken. Bij deze vormen wordt de expertise van de uitvoerende partijen al in de ontwerpfase gebruikt. Hierdoor ontstaat er een optimale afstemming tussen ontwerp en uitvoering.

De taken, verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden worden juridisch vastgelegd in contracten. De gebruikelijke contractvormen bij het één op één werken zijn het Bouwteamovereenkomst, Prestatiecontract en het Design and Build contract.

Opdrachtgevers hanteren de volgende selectiecriteria als het gaat om het selecteren van een organisatie om mee samen te werken: bedrijfscultuur - bedrijfsstructuur - kennis en kunde - financiële positie - prijsvorming
De organisatie heeft een dominante machtscultuur. De beste cultuur voor organisaties om samenwerkingverbanden aan te gaan is een taakcultuur. Deze taakcultuur is ook gewenst bij het personeel en de leiding van Mens-Zeist. Mens-Zeist is bezig met een transformatie van de organisatiestructuur om beter om te kunnen gaan met samenwerkingsvraagstukken. Om optimaal samen te werken moet het bedrijf als een matrixorganisatie functioneren. Volgens een toetsing door de onafhankelijke organisatie KIWA valt het bedrijf onder de typering vastgoedadviseur. Het bedrijf heeft daarmee voldoende kennis en kunde in huis voor één op één werken. In de afgelopen vijf jaar is er een constante stijging van de omzet en is er jaarlijks een positief rendement behaald. Het bedrijf is daarmee financieel gezond. Een onderdeel van de prijsvorming zijn de algemene kosten van het bedrijf. Er kan geconcludeerd worden dat de werkelijke algemene kosten van Mens-Zeist te hoog zijn ten opzichte van de concurrenten

De volgende zaken hebben invloed op de keuze van opdrachtgevers:
- Externe regelgeving, door Europese en nationale drempelbedragen.
- Intern beleid, door intern opgestelde drempelbedragen.
- Expertise van de opdrachtgever en de marktpartijen - Complexiteit en risico's van projecten
- Onderhoudssoort van het project
- De economische marktsituatie

De resultaten van het onderzoek wijzen erop dat de afname in één op één werken voornamelijk te danken is aan de huidige economische marktsituatie, welke grote invloed heeft op de keuze van opdrachtgevers. Mens-Zeist heeft de veranderingen in de bouwsector niet in eigen hand. Het bedrijf kan er alleen voor zorgen dat het ten alle tijden blijft voldoen aan de selectiecriteria die opdrachtgevers hanteren.

- Het bedrijf zou naar een taakcultuur moeten transformeren zodat het resultaatgericht gaat werken en de kans op samenwerking met opdrachtgevers vergroot. - Indien de transformatie van de structuur wordt doorgezet naar een matrixorganisatie voldoet het bedrijf aan dit criterium. - Door een vervolgonderzoek te verrichten kunnen de algemene kosten geanalyseerd worden. Waar nodig kan er in de kostensoorten gesneden worden zodat er sprake is van een optimale prijsvorming. Deze optimalisatie moet echter niet ten koste gaan van de kwaliteit en expertise van de organisatie.

Indien het bedrijf boven het maaiveld uit wilt steken zal het zich moeten onderscheiden van de concurrenten door maximaal te scoren op de gehanteerde criteria.