Samenvatting

In opdracht van Scope uit Almere is onderzoek verricht naar de oorzaken van structureel
leegstaande kantoorruimte en mogelijkheden voor transformatie in de gemeente Almere.
Aanzet tot het onderzoek is een rapportage van DTZ Zadelhof, waaruit is gebleken dat Almere
de 3e positie behaald van gemeenten met de meest lege kantoorruimte van Nederland.
Naast de structurele leegstand - dat door actoren als probleem ervaren - is ook de langdurige
leegstand een probleem. Oorzaken van de leegstand in Almere zijn groeiambities en het
nieuwe werken. Door de hoge groeiambitie van de gemeente zijn afgelopen jaren veel
projecten ontwikkeld. De bouw van kantorencomplex 'L Hermitage en de Landdrost zorgt
ervoor dat Almere een hoog nieuwbouwpercentage kent van 42%. Landelijk gezien liggen de
nieuwbouwpercentages rond de 6%. Bestaande kantoorgebouwen worden verlaten en nieuwe
kantoorgebouwen met nieuwe kantoorconcepten worden betrokken. Daarbij nemen bedrijven
door het nieuwe werken minder m2 op. Inmiddels bedraagt het aanbod van de kantoorruimte
in Almere circa 198.000 m2. Dit is ruim 33% van de circa 600.000 m2 totale voorraad. Eén
derde van de leegstaande kantoren heeft een kleiner oppervlak van 500 m2 leegstand. Van de
aangeboden kantoorruimte bevindt 88% zich in stadsdeel Almere Stad.
Almere is opgezet als een stad met meerdere kernen en bestaat uit 6 stadsdelen. Verdeeld
over de zes stadsdelen kent Almere 36 kantoorlocaties en bedrijventerreinen, die
gecategoriseerd zijn in 5 typeringen. In de kantoorgebieden stadscentrum en de
snelweglocatie Gooisekant is veel leegstand geclusterd. Door het overaanbod op de
kantorenmarkt, is het praktisch onmogelijk om structureel leegstaande panden te
onderscheiden van andere leegstaande panden. Voor structureel leegstaande kantoorruimte
in Almere is functieverandering de meest geschikte transformatiemethode.
Een upgrade is niet voldoende om de mismatch tussen vraag en aanbod op te hevelen. Bij een functieverandering
spelen bouwkundige, juridische en financiële aspecten een belangrijke rol. Met het instrument
'Transformatiepotentiemeter' kan in 6 stappen de transformatiepotentie van een leegstaand
kantoorpand getoetst worden Uit de analyses komt naar voren dat Almere 11 structureel leegstaande panden heeft.
Opmerkelijk is dat 7 van de 11 panden zich op snelweglocaties bevinden. Op basis van
vetocriteria 'stedelijke ligging' en 'leegstand' zijn 7 panden zijn afgevallen. De overige 4 panden
zijn met kanttekening beoordeeld op graduele criteria, waarvan 3 panden te transformeren
zijn.
Met transformatie van structureel leegstaande kantoorpanden wordt het leegstandspercentage
nauwelijks verminderd.