Samenvatting

Halverwege de Kerkweg in Berkenwoude liggen twee percelen die in het bezit zijn van de gemeente Bergambacht. De gemeente wil deze percelen ontwikkelen tot woningbouwlocaties. Op de ontwikkeling is al geanticipeerd door in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid op te nemen waardoor de huidige bestemming gewijzigd kan worden in de bestemming Wonen. Voordat de gebiedsontwikkeling kan starten is het van belang om de percelen te inventariseren en intern duidelijkheid te creëren en besluiten te nemen over de wensen en eisen voor de gebiedsontwikkeling. Daarnaast speelt de manier waarop de vermarkting plaats zal gaan vinden een belangrijke rol. Dit onderzoek geeft aanbevelingen hoe de gebiedsontwikkeling daadwerkelijk kan worden gestart.
Een nieuwbouwproject in de kern kan een impuls geven aan het dorp, kan tegemoet komen aan de woningbehoefte en is voor de gemeente op financieel gebied aantrekkelijk. Uit het woningbehoeftenonderzoek is gebleken dat er behoefte is aan een drietal typen woningen: sociale eengezinswoningen, woningen in het midden segment en grondgebonden seniorenwoningen. Deze woningen dienen gerealiseerd te worden binnen de gemeentelijke eisen en wensen. Deze zijn verwoord in een programma van eisen. In het programma van eisen krijgen voornamelijk de resultaten uit de inventarisatie, het woningbehoeften onderzoek en de SWOT- analyse een plaats.
Als de kaders waarbinnen de gebiedsontwikkeling plaats gaat vinden helder zijn, is de volgende stap de gebiedsontwikkeling op de markt te brengen (vermarkting). De manier waarop de vermarkting plaats vindt, heet de vermarktingsstrategie. De vermarkting van de percelen kan plaats vinden samen met een private partij (publiek-private samenwerking) of zelfstandig. De verschillende varianten hierbinnen worden samenwerkingsmodellen genoemd. Gelet op de grondpositie van de gemeente zijn er een drietal varianten mogelijk: het traditionele model, het concessie model en het joint-venturemodel. Om een weloverwogen keuze te maken tussen de varianten zijn de varianten getoetst worden aan criteria (dit is gedaan in een multicriteria- analyse). De criteria zijn gebaseerd op wat de gemeente wil (ambities) en wat de gemeente kan (financieel en capaciteit). De samenwerkingsmodellen zijn getoetst aan totaal tien criteria. De uitkomst van deze toetsing is, gelet op wat de gemeente wil en kan, dat het concessie model het best past bij de ontwikkeling van de Kerkweg.
Om het concessiemodel toe te kunnen passen dient er een samenwerkingspartner geselecteerd te worden. De selectie van een partner vindt plaats op basis van de selectie- en gunningsleidraad. Deze leidraad bevat de regels van de gehele procedure tot het moment van gunning aan een marktpartij. Verschillende marktpartijen zullen worden aangeschreven om deel te nemen aan de selectieprocedure. De marktpartijen dienen een visie in die voldoet aan het programma van eisen. De visie wordt door de gemeente beoordeeld middels de gunningscriteria. Aan de marktpartij die met zijn visie de hoogste score behaald wordt de opdracht gegund.
De vervolgstappen die na dit onderzoek genomen dienen te worden, bestaan als eerste uit het voeren van gesprekken met de belangrijkste actoren en vervolgens het politieke besluitvormingstraject op te starten. Diverse documenten dienen te worden vastgesteld voordat de selectieprocedure voor een marktpartij kan worden gestart.