Samenvatting

Airbnb is een online marktplaats waar mensen een woonruimte kunnen (ver)huren. Deze online marktplaats heeft zich in Nederland tot een populair fenomeen ontwikkeld. Toch heeft dit populaire fenomeen ook een keerzijde, want Airbnb veroorzaakt in Nederland veel problemen. Een veelvoorkomend probleem doet zich voor binnen de huursector en betreft het tegen betaling in gebruik geven van een woonruimte door een huurder aan een derde. Dit wordt in de praktijk ook wel onderverhuur genoemd.

Het onderverhuren van een woonruimte via Airbnb is veelal in strijd met de wet of de huurovereenkomst, waardoor het vaak een tekortkoming in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst oplevert in de zin van artikel 6:74 lid 1 BW. Een dergelijke tekortkoming in de nakoming kan op verschillende gronden rusten, namelijk:

1. Het onderverhuurverbod uit artikel 7:244 BW;
2. Een bepaling uit de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene
voorwaarden;
3. Het goed huurderschap in de zin van artikel 7:213 BW.

Een schending van voornoemde gronden levert dus een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op in de zin van artikel 6:74 lid 1 BW. De verhuurder kan dan op grond van artikel 7:231 lid 1 BW ontbinding van de huurovereenkomst vorderen bij de rechter. Een dergelijke vordering dient op grond van artikel 6:265 lid 1 BW wel proportioneel zijn, wil de rechter overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Uit de huidige jurisprudentie blijkt dat rechters uiteenlopend oordelen over een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 en 7:231 lid 1 BW wegens het onrechtmatige onderverhuren van een woonruimte via Airbnb. Zij baseren hun beslissing op bepaalde omstandigheden, waardoor er een soort toetsingskader lijkt te ontstaan.

De opdrachtgever in dit onderzoek is advocatenkantoor Van Dorsten Advocaten. Voor dit advocatenkantoor is het niet geheel duidelijk welke omstandigheden een rechter meeweegt in zijn oordeel over een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 en 7:231 lid 1 BW vanwege het onrechtmatig onderverhuren van een woonruimte via Airbnb. Hierdoor dient er in dit onderzoeksrapport een antwoord te worden gegeven op de volgende centrale vraag:

‘In hoeverre is het onrechtmatig onderverhuren van een woonruimte via Airbnb, gezien de huidige jurisprudentie, dusdanig ernstig dat de huurovereenkomst door de rechter op grond van artikel 6:265 lid 1 en 7:231 lid 1 BW kan worden ontbonden?’

De volgende omstandigheden kan een rechter meewegen in zijn oordeel over een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 en 7:231 lid 1 BW wegens het onrechtmatig onderverhuren van een woonruimte via Airbnb:

1. De duur van de huurovereenkomst;
2. De duur en frequentie van het onrechtmatig onderverhuren van een woonruimte via Airbnb aan derden;
3. Het (mogelijk) bedrijfsmatige karakter van het onrechtmatig onderverhuren van een woonruimte via Airbnb aan derden;
4. Het staken of voortzetten van het onrechtmatig onderverhuren van een woonruimte via Airbnb aan derden, na het ontvangen van een waarschuwing van de verhuurder;
5. Het hoofdverblijf, ten tijde van het onrechtmatig onderverhuren van de woonruimte via Airbnb aan derden, in de woonruimte houden of elders verblijven.
6. De (eventuele) aanwezigheid van overlast;
7. Het bewust of onbewust zijn van de tekortkoming in de nakoming wegens het onderverhuren van de woonruimte via Airbnb aan derden;
8. De gevolgen die een ontbinding van de huurovereenkomst, wegens het onrechtmatig onderverhuren van een woonruimte via Airbnb aan derden, met zich mee brengt voor de huurder.

Het is volledig afhankelijk van de omstandigheden die de huurder en verhuurder bij de rechter aanvoeren, om te kunnen beoordelen of het onrechtmatig onderverhuren van een woonruimte via Airbnb dusdanig ernstig is dat de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 en 7:231 lid 1 BW kan worden ontbonden. Van Dorsten Advocaten kan de (als bijlage) bijgevoegde checklist raadplegen, om te kunnen inschatten of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 en 7:231 lid 1 BW, wegens het onrechtmatig onderverhuren van een woonruimte via Airbnb, door de rechter zal worden toegewezen.