Samenvatting

In de Nederlandse bouwsector vindt de omslag plaats van een traditioneel aanbodgestuurde naar een vraaggestuurde markt. Door de economische crisis is deze omslag in een stroomversnelling geraakt waardoor opdrachtgevers en eindgebruikers een steeds grotere stem in de bouwproductie hebben gekregen. Dit betekent dat bouwgerelateerde organisaties zoals BAM Woningbouw de vraag van de klant meer centraal moet stellen om de verkoopbaarheid van de woningen te waarborgen.

De vraag van de klant is overigens erg breed en bestaat uit verschillende vormen van opdrachtgeverschap. Eén van deze vormen betreft: 'Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)'. Deze vorm van opdrachtgeverschap wordt gekenmerkt door de zeggenschap en keuzevrijheid van de CPO groep over het product en het proces. Aangezien BAM Woningbouw weinig ervaring met CPO projecten heeft, en eventueel alleen vanaf de aanbesteding betrokken is, is in dit onderzoek getracht om een antwoord te geven op het volgende vraagstuk: 'in hoeverre is het mogelijk om de SMART Collectie van BAM Woningbouw in te zetten bij de ontwikkeling van woningen in CPO binnen Nederland?'.

Om dit na te kunnen gaan is gekozen voor een literatuuronderzoek. Omdat de literatuur onvoldoende bijdraagt aan de beantwoording van het vraagstuk van BAM Woningbouw, is ervoor gekozen om ook te werken met interviews en vragenlijsten. In beide gevallen zijn CPO groepen, procesbegeleiders en architecten, verspreid over Nederland, geraadpleegd. Uiteindelijk zijn tien interviews afgenomen en vier vragenlijsten ingevuld.

Uit de resultaten blijkt dat een CPO project uit een groep particulieren bestaat die zich in een vereniging of stichting hebben verenigd. De CPO groep wordt over het algemeen begeleid door een zelf gekozen procesbegeleider en architect. In een enkel geval vervult de architect ook de rol van de procesbegeleider. Verder wordt, nadat de omgevingsvergunning verkregen is, een aannemersselectie uitgevoerd. Het kan voorkomen dat BAM Woningbouw voor deze selectie uitgenodigd wordt, waardoor ze dus mag meedoen aan de aanbesteding om de woningen te mogen bouwen.

Uit de resultaten blijkt dat architecten over het algemeen op twee manieren de woningen ontwerpen. De ene keer kiest de architect voor een maatwerkwoning door deze te ontwikkelen aan de hand van de wensen en eisen van de particulieren. De andere keer kiest de architect voor een standaardwoning uit het eigen assortiment omdat de wensen en eisen hier goed in verwerkt kunnen worden. In beide gevallen wordt het ontwerp van de architect uitgebreid door de eigen inbreng van de particulieren. Architecten reiken vaak een aantal opties aan maar de particulieren hebben ook de mogelijkheid om hiervan af te wijken. Daarnaast is het ook mogelijk om de woningen casco, behangklaar of woonklaar op te leveren. Dit kan namelijk in overleg met de aannemer bepaald worden.

Uit de resultaten blijkt dat de geraadpleegde partijen het erover eens zijn dat de SMART Collectie de zeggenschap en de keuzevrijheid met betrekking tot het proces en het product beperkt. Enerzijds omdat bij de keuze voor de SMART Collectie automatisch gekozen wordt voor BAM Woningbouw als aannemer en anderzijds omdat er geen ruimte is voor een eigen inbreng naast de opties. Verder wordt aangegeven dat de SMART Collectie meer op het individu en de individuele woonwensen gericht is. Het collectief hoeft namelijk maar weinig gezamenlijke keuzes te maken. De geraadpleegde partijen vinden dat de SMART Collectie daarom niet echt onder de noemer 'CPO' thuis hoort, maar eerder onder de noemer 'mede-opdrachtgeverschap'.

De voornaamste conclusie die uit het onderzoek getrokken kan worden, is dat de SMART Collectie vrijwel niet aan de klantvraag van CPO groepen voldoet en eerder onder de noemer 'mede-opdrachtgeverschap' thuis hoort. Voornamelijk omdat de zeggenschap en keuzevrijheid fors beperkt wordt. De markt is overigens erg divers en elke groep is anders. Niet elke groep wil veel zeggenschap en keuzevrijheid hebben. Het is dus van de groep afhankelijk of de SMART Collectie toch een bijdrage kan leveren aan het gezamenlijke doel van de groep, maar ook in dit geval zal het eerder een 'mede-opdrachtgeverschap project' zijn dan een 'CPO project'.

De voornaamste aanbeveling is: Bekijk de mogelijkheden van de SMART Collectie om de groep particulieren meer zeggenschap en keuzevrijheid te geven. Creëer daarnaast meer bekendheid van wat BAM Woningbouw te bieden heeft. Bekijk ook de mogelijkheden om de beperkingen te compenseren. Een andere aanbeveling is om gronden van AM of van de gemeente in optie te nemen en zelf naar geïnteresseerde particulieren te zoeken om een CPO project, of eigenlijk een mede-opdrachtgeverschap project, op te zetten.