Samenvatting

Het bezitten van een woongelegenheid is een grondrecht in Nederland. Volgens art. 22 lid 2 van de
Nederlandse Grondwet is bevordering van voldoende woongelegenheid zorg der overheid. Maar
op dit moment is er in Nederland een groot woningtekort en dan met name voor starters.
Tegelijkertijd is een veel voorkomende situatie dat panden zoals fabrieken, winkels en kantoren
leegstaan. Om het woningtekort te verminderen liggen er kansen voor transformatie. Op dit moment
komen er verschillende belemmeringen voor in het transformatieproces die invloed hebben op de
snelheid van het transformatieproces naar woningen.
Naar aanleiding van de bovenstaande probleemstelling is de volgende onderzoeksvraag opgesteld:
“Hoe kan een haalbaar transformatieproces voor starters in de sociale huursector ontwikkeld worden
in een bestaande gebruiksfunctie?”.
Het doel van het uitgevoerde onderzoek is om het voor ontwikkelaars, vastgoedeigenaren,
woningbouwverenigingen, beleggers en investeerders inzichtelijker te maken om leegstaande
gebruiksfuncties te transformeren naar woningen in de sociale huursector. En hierdoor de snelheid
van het transformatieproces te laten toenemen en het verminderen van het tekort aan woningen voor
de doelgroep starters.
Om antwoord te geven op de onderzoeksvraag zijn binnen het transformatieproces de
belemmeringen op het vlak van technische, juridische en financiële haalbaarheid onderzocht. Door
middel van interviews met personen uit het werkveld is de huidige situatie betreffende een
transformatieproces verzameld. Vanuit hier zijn de bevindingen onderzocht en zijn er hulpmiddelen
ontwikkeld om meer inzicht te geven over het transformeren van leegstaande gebruiksfuncties naar
woningen voor starters in de sociale huursector.
Uit onderzoek blijkt dat het selecteren van vastgoed welke geschikt zijn voor transformatie afhankelijk
is van vele factoren, maar het rond krijgen van de businesscase is de belangrijkste factor voor het
selecteren van vastgoed voor transformatie. In het onderzoek komen er verschillende belemmering
naar voren die zorgen voor vertraging in een transformatieproces. Vanuit de praktijk komen er
belemmeringen naar voren zoals capaciteit problemen bij de gemeente, niet passend parkeerbeleid
en matige oplossingsgerichtheid bij de overheid.
Op basis van de hiervoor benoemde resultaten zijn een stroomversnelling schema, een
installatieconcept en een financiële haalbaarheid tool ontwikkeld. Aan de hand van deze tools
kunnen ontwikkelaars, vastgoedeigenaren, woningbouwverenigingen, beleggers en investeerders
inzicht krijgen over hoe een haalbaar transformatieconcept ontwikkeld kan worden in een bestaande
gebruiksfunctie voor starters in de sociale huursector.
De betrouwbaarheid van het onderzoek is deels afhankelijk van de kwaliteit van de antwoorden
vanuit de respondenten. Een beperking van het onderzoek is dat door de relatief beperkte
steekproef bestaande belemmeringen niet zijn meegenomen in het onderzoek.
Dit onderzoek is gericht op starters in de sociale huursector. Een voorstel voor een vervolgonderzoek
kan zijn om een soortgelijk onderzoek uit te voeren maar dan gericht op transformatie in de
particuliere huur/koopsector.