Samenvatting

In dit onderzoek is een haalbaarheidsanalyse opgesteld die de haalbaarheid van omzetgerelateerde huur voor particuliere vastgoedbeleggers in kaart dient te brengen. De opdrachtgever, Vereniging Van Vastgoedeigenaren Doetinchem, is namelijk benieuwd of de toepassing van een omzetgerelateerde huur kan helpen bij het voorkomen en reduceren van winkelleegstand in de binnenstad. Het doel van dit onderzoek is dan ook een haalbaarheidsanalyse opstellen die de haalbaarheid van omzetgerelateerde huur voor particuliere beleggers overzichtelijk dient te maken.De eerste deelvraag is beantwoord in het tweede hoofdstuk waarbij de belangrijkste begrippen zijn geoperationaliseerd. Een particuliere belegger is een belegger die belegt met uitdrukkelijk eigen vermogen uit eigen verdiensten wat eventueel kan worden aangevuld met vreemd vermogen. Met winkelvastgoed wordt in dit onderzoek commercieel onroerend bedoeld dat wordt gebruikt als huisvesting voor detailhandelsbedrijven en dienstverleners die direct leveren aan de consument. Tot slot wordt het winkelgebied ‘hoofdwinkelgebied groot’ als uitgangspunt genomen in dit onderzoek. Hieronder vallen winkelgebieden die dienen als een (hoofd) winkelcentrum van een stad met 200 tot 400 verkooppunten in de detailhandel.De tweede deelvraag is beantwoord in het derde hoofdstuk waarbij onderzocht is welke juridische, financieel/ economische en maatschappelijke aspecten in Nederland van toepassing zijn bij het gebruik van omzetgerelateerde huur. Omzetgerelateerde huur is een huurmethodiek waarbij de huurprijs wordt vastgesteld op basis van de gerealiseerde omzet van de ondernemer. Het juridische aspect dat hierbij komt kijken is dat de huurprijsherziening vaak niet kan worden herzien bij een omzetgerelateerde huur waardoor het wordt teruggeschroefd naar een vaste huurprijs. Tevens zijn de financieel/ economische obstakels van omzetgerelateerde huur in kaart gebracht. Dit zijn obstakels met betrekking tot de onzekere huurprijs, waardering van het vastgoed, de financierbaarheid, de transparantie van de omzetgegevens en de invloed van E-commerce op de omzet in de fysieke winkel. Met betrekking tot de maatschappelijke aspecten van omzetgerelateerde huur liggen de aspecten voornamelijk bij de aantrekkelijkheid van het winkelgebied, de samenwerking tussen de verhuurder en huurder en de samenwerking tussen de verhuurders onderling. De derde deelvraag is beantwoord in het vierde hoofdstuk waarbij op basis van de opgedane informatie uit de twee voorgaande hoofdstukken de (theoretische) haalbaarheidsanalyse is opgesteld. Deze haalbaarheidsanalyse dient als beoordelingsmethodiek waarbij particuliere beleggers de haalbaarheid van omzetgerelateerde huur in hun situatie naar eigen inzicht kunnen beoordelen. Het model geeft vervolgens een conclusie of omzetgerelateerde huur in de situatie als niet haalbaar of mogelijk haalbaar kan worden beschouwd.De vierde deelvraag is beantwoord in het vijfde hoofdstuk waarbij de (theoretische) haalbaarheidsanalyse definitief is gemaakt op basis van de respons uit de afgenomen interviews. Binnen het praktijkgedeelte zijn negen respondenten geïnterviewd, waarvan zeven uit het beleggersperspectief, één uit het vastgoedfinancieringsperspectief en één respondent uit het vastgoedjuristenperspectief. Op basis van de resultaten uit het praktijkonderzoek is de haalbaarheidsanalyse dus verbeterd. De verbeterpunten lagen voornamelijk bij het meetbaar maken van de mogelijke oplossingen. De definitieve haalbaarheidsanalyse is weergegeven in tabel 5.4 in hoofdstuk 5.In het laatste hoofdstuk is de probleemstelling beantwoord en worden aanbevelingen gedaan. Uit de afgenomen interviews is gebleken dat de respondenten redelijk sceptisch zijn over omzetgerelateerde huur. Hierdoor wordt het aan de opdrachtgever aanbevolen om in tijden van crisis niet af te wijken van het huidige contract met een v