Samenvatting

In dit onderzoek is een checklist opgesteld die de maatschappelijke meerwaarde van leegstaand maatschappelijk vastgoed inzichtelijk maakt bij herbestemming. De opdrachtgever, SOM=, heeft onvoldoende inzicht in de maatschappelijke meerwaarde van deze projecten. Het doel van dit onderzoek is om hierin meer inzicht te verkrijgen. De hoofdvraag luidt als volgt: ‘Welke checklist maakt voor gedelegeerd ontwikkelaars de maatschappelijke meerwaarde bij herbestemming van leegstaand maatschappelijk vastgoed inzichtelijk?’Maatschappelijk vastgoed wordt gebruikt om diensten te verlenen die van maatschappelijk belang zijn en geheel of gedeeltelijk gefinancierd worden met publieke middelen. Om in aanmerking te komen voor herbestemming moet het vastgoedobject leegstaan. Dit houdt in dat het vastgoedobject zijn huidige functie niet meer kan vervullen en daarom in aanmerking komt voor een functiewijziging, oftewel herbestemming. Dit gebeurt in opdracht van gemeenten of andere overheidsinstanties door gedelegeerde ontwikkelaars.Maatschappelijke meerwaarde is de positieve bijdrage van een gebouw aan de maatschappij. Deze meerwaarde bepaalt voor een groot deel de maatschappelijke haalbaarheid van de herbestemming. Een herbestemming wordt als maatschappelijk haalbaar geacht wanneer deze meerwaarde creëert voor de omgeving. Aangezien maatschappelijke vastgoedobjecten merendeels eigendom zijn van gemeenten, is het van belang te achterhalen wat zij onder maatschappelijke meerwaarde verstaan. Zij vinden leefbaarheid een belangrijk onderdeel. De leefbaarheid is de mate waarin een omgeving aantrekkelijk en geschikt is om in te leven of werken. Gemeenten beschouwen alles wat de leefbaarheid in positieve zin beïnvloedt als meerwaarde.Om maatschappelijke meerwaarde te creëren, moet de leefbaarheid bevorderd worden. De factoren die leefbaarheid beïnvloeden zijn gezondheid en welzijn, sociale cohesie, vrijetijdsbesteding, onderwijs, veiligheid, sport en recreatie en kunst en cultuur. De checklist voor de maatschappelijke meerwaarde is opgesteld aan de hand van deze zeven factoren. In de checklist zijn de factoren als criterium opgenomen.De checklist voor maatschappelijke meerwaarde is getoetst door deskundigen in het werkveld en toegepast op een praktijkvoorbeeld van de opdrachtgever. Uit de toetsing is gebleken dat de checklist enkele punten miste, namelijk commerciële functies als toetsingscriteria, een stappenplan om de checklist in te vullen, ruimte voor naam, projectnaam en datum en voorbeeldvoorzieningen voor de criteria. De checklist is geoptimaliseerd op basis van deze toetsing. Daarnaast zijn uit de toetsing aanbevelingen van de deskundigen naar voren gekomen. Zij adviseren om een aanvullend markt- en buurtonderzoek uit te voeren voor realistischere resultaten. Ook werd aanbevolen een vervolgonderzoek uit te voeren naar de financiële aspecten van een dergelijk project. De geoptimaliseerde checklist is weergegeven in figuur 1 op de volgende pagina.De geoptimaliseerde checklist is toegepast op een praktijkvoorbeeld van de opdrachtgever, namelijk het project Hooibergenlandschap in Hasselt. Uit de casestudy is gebleken dat de checklist geschikt is om maatschappelijke meerwaarde inzichtelijk te maken. Het is geschikt om verschillende scenario’s met elkaar te vergelijken op maatschappelijke aspecten. De voor- en nadelen van elk scenario kunnen in kaart worden gebracht. In aanvulling op de checklist moet wel een markt- en buurtonderzoek uitgevoerd worden voor betrouwbare resultaten. De financiële aspecten zijn niet meegenomen in de checklist, maar deze zijn ook van belang voor de besluitvorming van een project.